С Черногорией и местными риелторами я познакомился весной 2006 году, когда решил поучаствовать в одном из проектов — друг предложил создать компанию, занимающиюся анализом рынка недвижимости на Балканах. Наши туристы к тому времени уже освоили Будванскую ривьеру. Чтобы заполнить небольшие пляжи, хватило пары сотен тысяч российских отдыхающих. Покупка недвижимости в Черногории быстро становилась модным трендом.

Рынок был новый, перспективный, и продавали все кому не лень: небольшие местные компании, представители российских или европейских офисов, вольные агенты, работающие на себя. Даже собстсвенники жилья умудрялись проводить сделки без посредников. Для организации риелторского бизнеса достаточно было одного-двух человек, небольшой офис в Будве или Баре и контракт на продвижение сайта в рунете. Примерно в такой компании работала моя сестра. Первая же удачная сделка позволяла «отбить» расходы и обеспечить существование на полгода вперед.

Купить что-то для себя я так и не решился, да и момент был упущен. К лету 2008 года стоимость квадратного метра в новых квартирах на Будванской ривьере достигала €4500. Приличного жилья по цене ниже €3000 за метр просто не было. Число людей, покупающих квартиры для последующей продажи, заметно уменьшилось, поскольку цены приблизились к европейским и большой отдачи от инвестиций ожидать не приходилось. Компания Mirax, затеявшая в Черногориии строительство комплекса Astra Montenegro, и вовсе подняла цены на новый уровень.

Перегретый рынок останавливал желающих купить квартиры, приобрести землю или дома. К тому же для оформления земли в собственность нужно было создавать специальную компанию, получая дополнительные хлопоты. По этой причине, например, моя сестра в конце 2007 года вместо участка купила небольшую студию в строящемся доме недалеко от Будвы. В сделке присутствовал определенный риск — у застройщика на тот момент была не вся документация. Однако цена в €1700 за кв. м оправдывала риск, да и застройщик был ей знаком.

Из-за кризиса и падения спроса цена квадратного метра в новой квартире упала с €3300-3500 до €2500, но объектов по-прежнему мало. Поэтому квартиры с хорошим видом на Будванской ривьере, как и раньше, продаются еще на стадии строительства, и покупатели ждут окончания стройки. Это если покупать кваритиру в районе Будвы. В менее престижном 40-тысячном городке Бар, можно найти готовые квартиры по цене €1500-2000 за кв. м. Впрочем, до пляжей там далеко.

Новая идея на рынке недвижимости сегодняшней Черногории — земля. Законодательство этой страны с января 2009 года позволяет покупать землю без строений частным лицам — иностранцам. Стоимость сегодня около €15 000-20 000 за сотку. Местные риелторы уверяют, что это того стоит. На побережье Черногории мягкая зима, не очень жаркое лето, больше 200 солнечных дней в году. Черногория очень маленькая страна даже по европейски меркам, и число пригодных для строительства участков у моря ограничено прибрежной полосой в 1 км. Поэтому, земля на побережье Черногории будет только дорожать.

Процедура покупка земли, как показывает опыт моего знакомого, достаточно проста. Из множества вариантов он выбрал землю на склоне горы в одном из красивых мест Будванской ривьеры. Участок расположен довольно высоко на уровне море и далеко от берега. Зато с него открывается отличный вид на море и остров Свети Стефана. Решение о покупке принималось с учетом того, что в этой зоне уже утвердили детальный урбанистический план, а значит можно было сразу приступать к строительству.

У земли был один владелец, что сводит к минимуму вероятность судебного спора в будущем. К тому же хозяин хотел получить деньги как можно скорее, поэтому цена оказалась достаточно низкой — чуть больше €300 000 за 20 соток. Сразу после полной оплаты документы на участок с данными нового владельца были переданы в кадастр для регистрации прав собственника. Эта процедура по правилам должна занимать не больше двух месяцев, но на практике это может длится дольше.

Архитектурный проект придется заказывать в местном бюро, поскольку российскую документацию все равно придется утверждать в Черногории и корректировать с учетом местной специфики — сейсмичности (здесь бывают небольшие землятресения), состояния грунта и т.п. Мой знакомый собирается строить типичную для побережья Черногории трехуровневую виллу площадью 400 кв. м. При этом урбанистический план участка позволяет возводить объекты общей площадью до 1100 кв. м и не выше трех этажей. Так что в будущем можно построить еще что-нибудь, если возникнет желание.

Архитектурный проект такого дома обойдется в €5000-6000. Разовый коммунальный платеж в общину — что-то вроде налога на строительство — должен составить около €59 000 (€147 за кв. м постройки), но на самом деле будет на 30% меньше благодаря местной антикризисной программе поддержки инвестиций. Расходы на проектирование и подведение электричества и водопровода — €5000-7000. Строительство дома под ключ с привлечением местных подрядчиков обойдется в €700-800 за квадратный метр общей площади виллы, то есть где-то в районе €300 000. Налог на недвижимое имущество составит €2-3 за кв. м жилья, а земля налогом не облагается.